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〒124-0003 東京都葛飾区お花茶屋1-28-1
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不動産の価格の決まり方 ２
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不動産の価格の決まり方 ２
不動産の価格の決まり方
〇貸家及びその敷地
1棟マンション、1棟アパートや単身者向きのマンション等、賃貸用の不動産の価格を求める際は、主に収益還元法という手法を用います。
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の資産価格（収益価格）を求める手法です。
価格を求める手法には、原価法・取引事例比較法・収益還元法がありますが、賃貸用不動産に収益還元法を使う場合でも、原価法の主要素である費用性、取引事例の主要素である市場性も収益還元法の還元利回りの部分に取り入れていきます。
収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する直接法があります。純収益は総収入から総費用を控除して求めます。
(例)1棟マンションの場合
総収入・・・家賃収入、共益費収入、駐車場収入、敷金等預かり金の運用益の合計額
総費用・・・維持・管理費、公租公課（固定資産税・都市計画税等）、損害保険料、貸し倒れ準備費（通常、敷金等の預かり金があるので非計上にします）、空室損失相当額の合計額
計算式は
Ｐ＝a÷Ｒ
Ｐ：求める不動産の収益価格
a :一期間の純収益
Ｒ：還元利回り
(例)1年間の家賃等の純収益 2,500,000円で還元利回りが5％だとすると、価格5億円となります。
留意点としましては、現在の家賃収入だけでなく、今後幾ら位高くなるのか低くなるのか、ある程度予測して、又、類似の取引不動産と比較して建物の管理状況がどの程度の優劣があるかを適切に還元利回りに含めていかないといけません。あと、費用に関しては固定資産税等の税金も計上し忘れないようにします。（後に固定資産税が請求された時にガッカリしないためにも！）
収益還元法には以上の【直接法】と他、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割引き、それぞれを合計する方法【ＤＣＦ法】があります。
以上 簡略ながら、収益不動産の価格の求め方をご紹介させていただきました。
現在、残念ながら適切な価格とかなり乖離した取引事例も少なからず見受けられます。
お客様の今後の生活に経済的な光が当たるようお客様の立場になって不動産の査定をさせていただきます。
是非、お気軽に弊社までご相談ください！
(不動産鑑定評価基準 引用有)